Formalités préalables à l’acte de construire
Tout acte de construction est soumis à autorisation administrative préalable d’occuper et d’utiliser le sol. L’objet de cette autorisation est d’assurer le contrôle du respect par le projet des règles d’urbanisme en vigueur.
Le code de l’urbanisme prévoit trois procédures, à savoir :
-le régime simplifié de la déclaration préalable (I),
-le permis de construire (II),
-le permis d’aménager (III)
Lorsque le projet a pour effet de créer de la surface hors oeuvre nette le pétitionnaire sera soumis au versement de taxes d’urbanisme (IV).
Enfin, la réalisation des travaux est contrôlée par un agent du service urbanisme, chargé de la police du bâtiment (V).
I. Le régime simplifié : la déclaration préalable
La déclaration de préalable permet, dans le respect des règles fixées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), de réaliser certains travaux modifiant l’aspect extérieur d’une construction existante (mise en peinture, ravalement, remplacement des ouvertures d’un bâtiment..., piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture fixe ou mobile a une hauteur inférieure ou égale à 1,80 mètre...) ou encore l’édification de constructions de très faible importance (constructions inférieures à 20 m² de surface hors oeuvre brute).
Le dossier accompagnant la déclaration préalable est allégé au regard des pièces exigées pour la constitution d’un dossier de demande de permis de construire.
Le délai d’instruction est fixé à un mois sauf dans l’hypothèse où la construction, objet des travaux, se situe dans un périmètre protégé au titre des monuments historiques. Dans ce cas, l’instruction du dossier s’effectue dans un délai de deux mois.
II. Le permis de construire : l’instruction et la délivrance de l’autorisation
La demande de permis de construire est établie conformément au modèle CERFA disponible au service urbanisme de la Ville de Sélestat (installé au 1er étage de la Commanderie Saint-Jean) et à l’antenne du Heyden. Il est également téléchargeable sur le site : guichet des formulaires
La demande et le dossier qui l’accompagnent sont à adresser à la mairie, par pli recommandé avec avis de réception postal, ou à déposer au service urbanisme (Commanderie Saint-Jean) contre décharge.
Il sera délivré au pétitionnaire un récépissé de dépôt.
Le service urbanisme de la Ville de Sélestat vérifie la conformité du projet aux règles d’urbanisme en vigueur (plan local d’urbanisme et dispositions d’ordre public du code de l’urbanisme). Le délai d’instruction de la demande est compris entre deux et six mois.
La décision accordant le permis de construire est prise par le Maire au nom de la commune. Elle sanctionne le droit de l’urbanisme applicable au jour de la délivrance de l’autorisation.
Le permis de construire peut, soit être retiré par le pétitionnaire au service urbanisme de la Ville de Sélestat, soit lui être adressé par pli recommandé avec avis de réception postale.
Dans les huit jours de la délivrance expresse du permis de construire et durant deux mois, l’arrêté municipal accordant le permis de construire est affiché sur des panneaux prévus à cet effet situés au square Schweitzer (Commanderie Saint-Jean au 1er étage).
Parallèlement, le titulaire du permis de construire procède à l’affichage du permis de construire sur le terrain dès réception de l’arrêté municipal et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage conditionne le délai de recours des tiers.
Le permis de construire délivré par le maire est exécutoire de plein droit dès lors qu’il a été procédé à sa notification et à sa transmission au préfet.
La durée de validité de l’acte de construire est fixée à trois ans.
III. Le permis d’aménager
Doivent notamment être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager, les lotissements qui ont pour effet sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de deux lots à construire lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou d’espaces communs. Les délais d’instruction d’une demande de permis d’aménager varient entre trois et six mois.
IV. Les taxes et participations d’urbanisme
Le bénéficiaire d’une autorisation d’occuper le sol prévue par le code de l’urbanisme peut se voir imposer le paiement de taxes et participations d’urbanisme visées aux articles L332-6 et L332-6-1 et suivants du code de l’urbanisme.
Les participations sont obligatoirement mentionnées dans l’autorisation de construire qui en constitue le fait générateur.
Il s’agit soit principalement de :
-la Taxe Locale d’Equipement (T.L.E.) dont l’objet est de financer les travaux d’équipements publics communaux et des taxes et participations additionnelles à la Taxe Locale d’Equipement, à savoir :
-la Participation pour le Raccordement à l’Egout (PRE),
-la Taxe Départementale pour le financement des dépenses des Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (TD CAUE),
-la Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles (TDENS),
-la participation pour non réalisation d’aire de stationnement,
-la Participation pour Voies et Réseaux (PVR),
-la cession gratuite de terrain notamment si un emplacement réservé grève le terrain d’assiette du projet de construction destiné à l’aménagement, à la création ou à l’élargissement d’une voie,
-la Redevance d’Archéologie Préventive (RAP),
-la participation au Programme d’Aménagement d’Ensemble (PAE) destinée au financement partiel des équipements publics réalisés pour répondre aux besoins des futurs habitants du quartier du Schlunck dans lequel
-le programme d’aménagement d’ensemble a été institué. Cette participation se substitue à la Taxe Locale d’Equipement.
IV. L’ouverture et la fermeture du chantier : le contrôle de la conformité des travaux avec l’autorisation d’urbanisme
Dès l’ouverture du chantier, le pétitionnaire adresse au maire ou dépose au service urbanisme, une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires.
A l’achèvement des travaux, le bénéficiaire du permis de construire adresse au maire une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux au permis de construire, au permis d’aménager ou à la déclaration préalable.
Les agents du service urbanisme vérifient la conformité des travaux à l’autorisation de construire. Pour ce faire ils disposent d’un délai variable compris entre 3 et 5 mois.
Dès lors que la construction est conforme, le maire délivre au pétitionnaire et à sa demande un certificat de conformité.
Si les travaux ne sont pas conformes au travaux autorisés par le permis de construire, le maire est tenu de dresser un procès verbal d’infraction au permis de construire et le cas échéant aux normes d’urbanisme en vigueur.
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